江蘇的兄弟們做土增清算最近肯定遇到了麻煩，麻煩就是江蘇現在根據蘇地稅規2015年8號，無法辦理產證的地下建筑物（其實就是地下車庫）不屬于土增的清算范圍，收入與成本都不列入清算。這個方法原來是無錫與常州兩市的做法，現在經驗推廣到全省。
首先我要表達的是，江蘇的稅務們已經完全掌握了土增政策并且熟練運用土增政策，他們非常清楚的知道新房的土增清算最敏感的影響因素是地下車庫的處理，應該比企業的許多財務還清楚。從技術面，企業財務已略處敗局。我們都知道一個簡單的房地產開發的技術性指標，一個地下車庫建筑面積約40平，成本0.4萬一平，總成本16萬，乘以加計扣除1.3系數，土增可扣除項目是20.8萬，而江蘇的多數地區車庫的銷售價格是不會達到20.8萬，因而車庫在土增清算中增值額為負。江蘇稅務要求沒有產證的車位不屬于清算范圍，直接將車庫的負增值額在土增清算中剔除，于是土增中只剩下高毛利潤率的住宅、商業。正常競賽我們?？吹饺サ粢粋�最高分去掉一個最低分取平均分，以減少極值的影響?，F在我們土增清算，相當于去掉一個最低分再求平均分。
其次，越位解讀。江蘇的稅制環境越來越差了，中國最差的稅制環境，分別是山東、江蘇與其他?，F在許多政策不明，上海的稅務官員基本會傾向于從寬，而江蘇的稅務官員基本會傾向于從嚴，山東是更嚴。更可氣的是，江蘇的政策掌握越來越有技術性犯規的傾向，簡單說，就是在足球場上，不但是運動員裁判員，還喜歡手球。下面就講講現在稅務是如何手球的。蘇地稅規2015年8號規定，“不能辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（三）項的規定執行?！?/P>
而國稅發〔2006〕187號）第四條第（三）項的規定是什么呢？引用如下：房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償 轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
這段平凡而普通的文字，是出自于徐永輝的文筆，是如何解讀出地下車庫可以不列入清算范圍的結論的呢？原來是江蘇省地稅局自己出了一個解讀，解讀出了“建成轉讓后不能辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等），不屬于土地增值稅征稅范圍，不計收入，也不扣除相關成本費用?！边@種因為天氣很好，所以我們去吃飯吧的邏輯思維方法讓我們受過邏輯訓練的人瞬間石化。江蘇官員一直自詡是專家學者，行文從來不愿意留下把柄，因而蘇地稅規2015年8號本身并無大問題，但是最后以解讀修改文件，以解讀作為省內執行口徑，一方面為自己留下改變的空間，另一方面不污專家學者清流之名。江蘇稅務立法技術已達爐火純青。再聯系到營改增，江蘇省國稅堅持不發文只口頭解釋的原則，的確比河北湖北這些狂發營改增政策的省份不知要高明多少倍。
再次，政策不明稅務胡亂解釋。這才是目前最大的稅務風險，根據目前江蘇的土增清算口徑，地下車庫的單方成本與住宅、商業是完全一致的，即使1萬塊錢的豪裝，地上可售住宅與地下無裝修的車庫每平米的成本是一致的。在三分法體系下，我們也可以理解，成本的核算對象是三分法，車庫屬于其他房產。但是現在如果車庫不屬于清算范圍，我們找不到車庫的成本必須與納入清算范圍的三分法核算對象成本必須一致的文件依據。土增并沒有單獨開創自己的成本核算體系，成本歸集無非遵循原因驅動法與結果受益法，能直接歸集的直接歸集。但是現在我們對于缺少邏輯與政策支撐的成本核算方法已經缺少領悟的想象力。
我曾問過一個問題，如果政策不清楚我們缺少風險處理的基本原則，我們對稅務風險會缺少控制的策略。這是COSO理論對于風險控制的起點與理論支撐。但是幾個稅務總監笑話我，稅務風險本來就是不可控制的，你控制個毛啊?？偛怀烧卟磺宄?，我們就躲貓貓吧？事實上，我們就是在躲貓貓。
最后，我要提醒的是，最少在江蘇，營改增對于房地產公司不是利好，而是利空，甚至擴大點，對于多數房地產公司，營改增是利空不是利好。我的學員都知道，我曾經說過，對于毛利率20-30%的項目，如果土地成本占總成本的40%，那么營改增對于企業的凈利潤影響是正負1%。這個結論模型是對的，因為根據測算，營改增后，增值稅可以下降，企業所得稅上升，土地增值稅下降。正負1%的前提是土地增值稅的下降，而實際上土地增值稅走向極不明確。更可怕的是，土地款在做土增清算時，到底是不是不含稅的其實并不明確。一個增值稅加上一個土地增值稅，稅務總監們能把握的空間到底還剩下多少？
現在的稅務越來越傾向于一種腔調，因為你不敢告我，所以我就亂解釋，也不講究什么依法行政了。甚至最近遇到一個稽查局，邊稽查邊解釋政策，我說你已經違背了基本的稽查原則，他笑了。我笑不出來。一個業內老兄跟我說，要不，咱們組個律師團打個官司吧，反正起訴的費用也不多。不管輸贏，我們都全程直播打官司的過程。
跟一個德勤大姐曾經討論了一個哲學一樣的問題，企業與稅務機關是利益完全沖突的利益體，現在卻需要通過技術來讓他們沖突的利益得到平衡，技術可以實現嗎？我們都知道，平衡利益只能是感情。因為感情而舍棄利益，或者因為長遠而舍棄眼前，企業與稅務機關技術平衡唯一的空間就是稅務機關因為長遠的利益而放棄了眼前。用稅務機關的話，就是放水養魚。但是許多魚不這么想。
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