全面推開營改增已經近3個月了，隨著相關政策的不斷完善，土地增值稅清算日漸成為稅務關注的焦點。而營改增后土地增值稅如何繳納，也同樣成為納稅人關注的主要問題。本文將土地增值稅清算中熱點的幾個問題做一整理，希望幫助到廣大納稅人。

1、收入是否包含增值稅？

財稅（2016）43號規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

稅總函（2016）309號規定，納稅人預繳土地增值稅，以及進行土地增值稅清算時取得的貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。

結論：土地增值稅無論預繳還是清算，計稅依據均不包含增值稅。

2、土地增值稅清算時扣除項目是否包含增值稅？

財稅（2016）43號規定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的；不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

稅總函（2016）309號規定，“取得土地使用權所支付的金額”，按照納稅人實際支付的土地出讓金及按國家統一規定繳納的有關費用填寫；其他扣除項目按照房地產開發企業實際發生的各項開發成本的具體數額填寫。

結論：進項稅額不得抵扣，包含在開發成本中的，可作為扣除項目進行扣除，如作為增值稅進項稅額已在銷項稅額中抵扣的，不再作為扣除項目計算扣除。

3、與轉入房地產有關的稅金包含增值稅嗎？

稅總函（2016）309號規定，從事房地產開發的納稅人在土地增值稅清算時，轉讓房地產有關的稅金，按照納稅人轉讓房地產時實際繳納的稅金數額（不包含增值稅）填寫。

4、土地增值稅預征率

營改增后，在稅務總局未作進一步明確前，土地增值稅預征率按照各地稅務局原規定執行。

5、土地增值稅清算方法

營改增后，在稅務總局未作進一步明確前，土地增值稅清算方法未發生變化，仍按照各地稅務局原規定執行。

6、預征和清算時分哪幾類？

稅總函（2016）309號規定，土地增值稅預繳時， “房產類型子目”是主管稅務機關規定的預征率類型，每一個子目唯一對應一個房產類型。土地增值稅預征時房產類型分三類：普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產；土地增值稅清算時，按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別清算。

結論：房地產開發企業土地增值稅預征和清算分三類進行：普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產

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