“售后回租”又稱“售后返租”或“售后包租”，一般是指開發商在向購房者銷售商鋪、寫字樓等房產的同時，又與購房者簽訂該房產的房屋租賃合同的一種特殊銷售模式。協議中一般會約定，購房者所購商品房在一定期限內由開發商統一承租或經營，并且開發商承諾將給予購房者一定比例的租金回報。該銷售模式集銷售和融資于一體，經常被用于各類商業地產的促銷及推廣。
開發商所宣稱的“投資回報率”、“回租年限”等指標對于廣大購房者或投資者極具誘惑力，他們認為通過“售后回租”模式進行投資，不但可以預期商業地產不斷升值帶來的投資收益，還可以享受穩定的租金回報，因此不必勞神費力即可坐享“低風險投資、高收益回報”。但是，在這種模式下，投資者也面臨著諸多不確定的企業經營風險，其中還包括不少涉稅風險。
一、“售后回租”銷售模式下的涉稅風險
1、將不動產“售后回租”與動產“融資租賃”混為一談，引發濫用稅收政策的涉稅風險?！笆酆蠡刈狻奔婢咪N售和融資兩方面特點，是現代企業融資新型方法之一。根據現行稅法規定，售后回租業務分為兩類，一類是融資性售后回租，另一類是一般性售后回租。商業地產促銷模式下的“售后回租”是將房產先出售并辦理過戶手續，同時簽訂租賃協議，此應屬于一般性售后回租，故不能適用《國家稅務總局關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告［2010］第13號）中關于不征收增值稅和營業稅的規定。因此，商業房地產企業在處理“售后回租”業務時，如果不能準確界定政策文件適用范疇，極易造成因濫用稅收政策而引發相關涉稅風險的情況。
2、偷稅、漏稅的涉稅風險。商業房地產企業在處理“售后回租”業務時，涉及向購房者收取購房款和支付租金兩項經濟業務。在實務處理中有不少企業為簡便處理和促進銷售，將兩項經濟業務合二為一，即用租金抵沖相應的購房款或首付款。殊不知此舉隱藏著巨大的偷稅、漏稅風險，無形之中既降低了銷售環節的計稅基礎，又降低了未來租賃環節的計稅基礎。對于這種情況，稅法明確規定，應將此類售后回租業務分解為銷售和租賃兩項經濟業務，分別進行稅務處理?！痉科筘敹愇⑿牛?3718601312】
3、未履行代扣代繳義務的涉稅風險。商業房地產“售后回租”促銷模式下，購房者往往是個人，這些投資者在獲取租金收益的同時需要繳納相應的營業稅及其附加、房產稅、個人所得稅等。對于此類經濟業務模式，在購房者個人未能履行自行納稅申報義務的前提下，應由商業房地產企業履行法定的代扣代繳義務。若商業房地產企業未能履行此義務，稅務機關有權依據《稅收征管法》對商業房地產企業進行相應的稅收處罰，因此商業房地產企業作為扣繳義務人會承擔一定的涉稅風險。
4、隨意降低計稅基礎的涉稅風險?！笆酆蠡刈狻钡淖饨鸹貓笏揭话闶且酝顿Y者購買的房產總價作為計算基礎，再乘以相應的租金回報率，以此得出相應的年租金金額或月租金金額。在實際操作中，有些房地產開發商可能會故意壓低售價，這樣一方面可以降低房地產銷售環節的計稅基礎，另一方面可以在未來少付投資者租金，從而降低房地產開發商的“三大稅”，即營業稅、土地增值稅、企業所得稅。
二、“售后回租”銷售模式下涉稅風險的應對策略
由于房地產這一商品的特殊性，商品房的銷售除需要開具專門的房產銷售發票外，還需要到房產交易部門辦理產權過戶等房產的轉移、確認手續。不同于一般商品“錢貨兩訖”的銷貨模式，房地產這種商品與一般商品的“售后回租”業務在操作處理上存在較大區別。另外，在商業地產“售后回租”模式中，開發商可能兼任三種不同角色，即售房人、承租人、出租人，因此作為三者合一的納稅主體，商業房地產企業需要根據不同的業務類型分別進行會計處理。為此可從以下幾方面著手，進而有效規避該類業務的涉稅風險：
1.將“售后回租”的銷售和租賃兩項業務進行準確劃分，分別進行稅務處理。國家稅務總局發布的《關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函［2007］603號）中規定：從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人手中回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。
參照上述稅收處理原則，商業房地產企業針對“售后回租”業務進行稅務處理時，應準確劃分銷售和租賃兩項業務活動，并分別進行相應的會計處理，不可混為一談。
在銷售環節，根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，房地產開發商將商鋪或寫字樓銷售給購房者，應按照“銷售不動產”稅目全額繳納營業稅及其附加，計征銷售不動產的營業稅時不得與未來售后回租的租金進行相互抵沖，隨意降低銷售環節的計稅基礎。
2.商業房地產企業作為承租方應嚴格履行代扣代繳義務。在“售后回租”業務中，購房者作為投資人在獲取投資回報時應按照租金收益繳納相應的營業稅及其附加、房產稅、個人所得稅，并由稅務機關代開發票。此類業務的涉稅處理可參照《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函［2006］478號）的規定。該文件特別指出：酒店產權式經營中房產所有者在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如果房產產權并未歸屬新的經濟實體，房產所有者按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入。根據有關稅收法律、行政法規的規定，這種酒店產權式經營所取得的收入應按照“服務業——租賃業”繳納營業稅，按照財產租賃所得項目繳納個人所得稅。這里應予以明確的是，對分紅收入不能按“利息、股息、紅利”所得項目納稅，應按照租金收益項目納稅。
所以，商業房地產企業在支付給投資者“售后回租”業務的租金后，個人投資者無法自行申報納稅時，商業房地產企業在支付租金時應履行法定的代扣代繳義務，并至稅務機關申請代開發票。
3.商業房地產企業作為經營方應正常繳納經營收益的稅收。在“售后回租”業務中，商業房地產企業從投資者手中回租房產后再對外經營或出租，以此來獲取相應的經營收益。這種對外出租或經營的行為應作為一項新的經濟業務繳納相應的經營稅款，不可將此租金收益與房產所有人的租金收益混為一談，否則容易忽略其中一道環節的納稅義務，從而產生相應的涉稅風險。
4.嚴格區分售后回租與委托代理租賃兩種類型?！笆酆蠡刈狻迸c“委托代理租賃”兩類租賃業務存在本質區別，
通俗而言，前者是為了獲取租金收益，后者僅僅是為了獲得受托代理收入。商業房地產企業在“售后回租”業務中扮演了兩類角色，針對既是承租方又是經營方的稅收處理時，不能將對外出租的經營收益抵減支付給投資者租金后的收益來納稅，即所謂的“差額納稅”，否則企業存在明顯的偷漏稅行為?！拔写碜赓U”業務中商業房地產企業獲取的是代理收入，換言之，商業房地產企業僅僅是一個中介或居間人的身份，租金收益方是轉交給房產投資者的，其僅就代理收入納稅即可。
5.關注“售后回租”的會計處理與稅務處理的差異。
在現行企業會計準則下，售后回租業務是由《企業會計準則第21號——租賃》規范的，該準則將租賃劃分為經營租賃和融資租賃兩種類型。在會計處理上的基本要求是將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，作為以后期間折舊費用或者租金費用的調整，而不直接確認為當期損益。稅務處理上卻并不區分售后回租交易的類型，而是一律要求將其分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理，即將售價超過不動產計稅成本的差額計入當期應納稅所得額。
三、“售后回租”業務涉稅實務處理案例解析
（一）案例背景
W公司為一家主要從事商鋪、辦公樓等綜合體開發的商業房地產開發企業，2010年1月1日在當地核心區域采取以“售后回租”方式開盤銷售W購物廣場中的商鋪?！炯游⑿牛?3718601312關注更多精彩內容】
開盤當日W公司與200位個人投資者同時簽訂了10萬平方米的《商品房銷售合同》和《商鋪樓租賃合同》，銷售總價為300000萬元（平均銷售單價為3萬元/m2），同時約定由W公司回租這200位購房者所購買的商鋪，回租期5年，年租金回報率10%，并按年支付租金回報，雙方約定租金水平5年內保持不變。W公司回租后隨即與B商業公司簽訂了商鋪出租合同，將該10萬平方米商鋪出租給B商業公司用于經營商場，年租金收益32000萬元。
該地區相關的稅種與稅率分別為：營業稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，河道管理費1%，企業所得稅25%，印花稅0.05%，土地增值稅預繳2%。核定以20%的利潤率預交企業所得稅，暫不考慮城鎮土地使用稅。
（二）案例分析
該案例為典型的房地產“售后回租”案例，參照《關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函［2007］603號）的規定，涉稅房地產企業針對此項經濟業務實質，應分解成銷售和租賃兩項業務分別進行處理，即期的銷售額是不能抵減未來所需支付給個人投資者的租金。下面結合具體的案例進行分析（部分會計分錄已做簡化處理）。
（三）稅務處理及會計處理
1、W公司銷售商鋪計提應交稅金。
營業稅=300000×5%=15000（萬元）
城建稅=15000×7%=1050（萬元）
教育費附加=15000×（3%+2%）=750（萬元）
河道管理費=15000×1%=150（萬元）
預繳土地增值稅=300000×2%=6000（萬元）
預交企業所得稅=300000×20%×25%=15000（萬元）
印花稅=300000×0.05%=150（萬元）
2、W公司銷售商鋪的會計處理。
商鋪預售時先作預收賬款處理，待項目完工后再結轉確認銷售收入和成本。
借：銀行存款300000
貸：預收賬款——W項目300000
借：應交稅費38100
貸：銀行存款38100
3、“售后回租”代扣代繳投資人稅金及會計分錄（每年）
代扣代繳營業稅=300000×10%×5%=1500（萬元）
代扣代繳城建稅=1500×7%=105（萬元）
代扣代繳教育費附加=1500×（3%+2%）=75（萬元）
代扣代繳河道管理費=1500×1%=15（萬元）
代扣代繳房產稅=300000×10%×12%=3600（萬元）
代扣代繳印花稅=300000×10%×0.1%=30（萬元）
代扣代繳個人所得稅=［30000-30000×20%-（1500+105+75+15+3600+30）］×20%=3735（萬元）
借：營業成本30000（300000×10%）
貸：應交稅費——代扣代繳稅金9060
銀行存款——支付W項目租金20940
4、W公司出租商鋪給B商業公司的稅務處理和會計處理。
營業稅=32000×5%=1600（萬元）
城建稅=1600×7%=112（萬元）
教育費附加=1600×（3%+2%）=80（萬元）
河道管理費=1600×1%=16（萬元）
印花稅=32000×0.1%=32（萬元）
企業所得稅=（32000-30000-1600-112-80-16-32）×25%=40（萬元）
借：銀行存款32000
貸：營業收入32000
借：營業成本30000
營業稅金及附加1840（1600+112+80+16+32）
所得稅費用40
貸：應交稅費1880
銀行存款30000
四、案例升華與分析籌劃
通過研究上述“售后回租”業務流程，發現“銷售——回租——出租”這三個經營環節中針對同一租賃物出現了兩次租賃業務，而作為商鋪產權人只獲取了一次租金收益。眾所周知，營業稅是價內稅，流轉一道環節就會增加一道稅收，因此通過梳理從銷售到最終獲取經營收益這一業務流程可看出，對于商業房地產公司而言的確有重復納稅的問題，存在一定的稅收籌劃空間。
換一個思維角度，商業房地產公司在銷售時只與購房者簽訂房產銷售合同，同時，全資成立一家專屬物業管理公司，專門負責“售后回租”模式下商鋪的管理和運營，并由該物業管理公司與購房者另行簽訂委托代理租賃合同。根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅［2003］16號）的規定：從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入，減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額，繳納營業稅。因此，物業管理企業可按照代收代付租金的差額繳納營業稅金及附加。
回到上述案例中，W商業房地產公司如果成立WA物業管理公司，只需將租金差額部分作為代理收入或服務收入繳納營業稅及其附加113萬元［（32000-30000）×5.65%］，企業所得稅471.51萬元［（32000-30000-113）×25%］，兩稅合計584.75萬元。對比兩種模式下的納稅結果可以發現，由物業管理公司與購房者簽訂委托代理租房合同和以房地產開發商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同相比每年可節省稅費1295.25萬元（1880-584.75），節稅效果顯著。
五、總結
對于商業房地產“售后回租”模式下的涉稅處理要充分認識到不動產這一商品的特殊性，切不可將不動產的“售后回租”和動產的“融資租賃”混為一談，二者在稅收處理和會計處理上都存在明顯的差異。此外，在房地產“售后回租”促銷模式下，商業房地產公司財會人員要仔細梳理業務流程不合理之處，重點關注重復納稅環節，充分利用本行業或特殊行業的優惠政策進行合理的稅收籌劃，以此來獲取更大的經濟效益。
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