來源：首席審計官
開篇之言
一直以來，房地產行業是我國經濟發展的重要支柱性產業，甚至成為刺激經濟發展的三駕馬車重要內容之一。房地產作為中國經濟的晴雨表，也隨時顯示出其隨我國寬松抑或緊縮的貨幣政策變化而不斷處于價格的波動之中。
如今，傳統的房地產暴利時代已經一去不返，加之，互聯網+、大數據、云計算、共享經濟、P2P、O2O各種商業模式和新技術對于實體經濟的沖擊，房地產行業也面臨重新洗牌。再按照傳統的、簡單的“拿地、設計、運營、銷售，甚至依賴于政府關系進行房地產開發”的經營模式，已難以生存下去，房地產行業面臨著商業模式的整體轉型。在這一特殊的轉型期，企業的投資逐漸多元化，各種風險隨之而來。
可喜的是，從2016年中央經濟工作會議的內容來看，房地產行業依然有著強大的發展空間。甚至“化解房地產庫存”被寫入2016經濟工作的“五大任務”中。這對整個房地產市場再次形成強大的推動力。
面對機遇，風險也會隱藏其中，如何在強化內部管理、規避風險的前提下，抓住最后的房地產轉型時機，成為眾多房地產企業思考的問題。
內部審計職業一直作為房地產企業提升內部精細化管理，防止舞弊、降低成本，加強內部管理提升的重要手段而存在。反觀管理越好的房地產企業，例如萬科、萬達集團，他們對于內部審計在企業的重視程度極高，內部審計在企業集團中的獨立性、權威性達到了前所未有的高度，甚至劃歸董事長直接領導。
但事實上，更多依賴于政策、依賴于暴利時代發展起來的房地產企業，其內部管理則十分混亂。內部審計在企業中的地位不高，重視程度不夠，審計資源缺乏，職能定位不準的現象十分突出。而在當前房地產行業快速轉型的背景下，內部審計從業人員又在思考些什么？
帶著這種種問題，首席審計官采訪了國內某知名房地產企業內部審計部門負責人王總（匿名，隱去真實姓名）。
首席審計官：您認為房地產企業的內部審計究竟是一種什么樣的工作？并簡要介紹您公司內部審計的現狀和做法。
王總：內部審計最主要的工作就是持續推進業務部門工作，優化企業流程，過流程優化來提高工作績效，使整個組織更有效的運營。
我們公司內審部門10個人左右。在大型的房地產企業中，相比人數比較少，那我們又是怎么做的呢？重點在于內審結構的完善，做到“少而精”，實現“小齒輪驅動大車輪的效果”。我們要做的是要第三防線驅動第一、第二防線，盡快建立符合企業的相關機制，讓員工具備一定的意識。這可以通過出具相關的審計報告、審計公告讓大家明白違規問題會產生什么影響，讓他們對此形成深刻的印象，從意識上主動識別風險較高點，發揮內控的作用。我們企業會針對不同層級的人做案例宣講，包括集團管理人和基層人員。對新入職員工也會有例如商業準則培訓此類的活動，可以通過這些讓他們有意識去分析問題控制問題，讓他們最好能在業務層面就能把事情給解決了。要把這種意識滲透到每個崗位里，這樣才能用更少的人力來建設更好的企業內控。
首席審計官：您認為您所在企業內審工作的目的是什么？
王總：在企業中，查處相關的人或者揭露相關違規的行為并不是我們的目的，不是做到這些就實現了我們的目標。其實，每次面對報告里的種種處分，對我們來說都是一件很痛苦的事情。但是希望能夠通過這樣的監督來使這些人警醒，能夠在以后的工作中有所行動。而且希望他們通過這次處分能夠有所思考和改進，如果之后他們確實能把這些整改措施落地，以更加嚴謹的態度對待工作，執行力更強，這樣我才會覺得達到了內審目標的實現，這才是我們內審工作最大的成功。
首席審計官：民營企業的領導更重視內審工作嗎？
王總：是的，大部分的民營企業都是這樣。因為很多的國企建立內審部門源自于一種外部需求，而對于民營企業來說，規模擴大之后，老板不可能對每一方面都親自管理，尤其是有了職業經理人之后，老板會覺得很多的消息傳遞到他這里時會延遲甚至扭曲，所以需要設立這樣一個部門來協助他，從而做出正確的判斷。其實這也是內審來源的初衷，進而才產生了之后完整的組織架構。
首席審計官：大部分的企業建立內審部門都會經歷一段曲折的過程，您覺得主要的原因是什么？
王總：最主要的原因還是資源的限制，天生會做內審的人并不多。雖然現在大學課程里可能設置了這些課程，但是既懂理論又有實踐能力的人還是少之又少。所以內審往往受資源的限制，外部又找不到合適的人員，就可能就會從財務轉向內審。剛開始時內審人員可能是向CFO匯報工作，間接像董事長匯報。隨著內審部門功能發揮的逐漸顯現，以及內審人員的不斷補充，其覆蓋面越來越大，獨立性也越來越強，最終逐漸脫離了財務部，實現了向董事長直接匯報。
首席審計官：內部控制流程的改進是讓業務部門去做嗎 ？
王總：兩者都需要做。業務部門在改進流程的過程中是基于業務部門的視角來做，他們的重點在于明確每一步該做什么，然后一步一步地按照既定的規則去做。但是內審部門的視角主要是基于風險控制的。內審增加了風險管理的視角，不僅僅是把事情做完。他們關注的是企業業務流程中的可能存在的風險、可能存在的舞弊漏洞。內審人員主要是想怎么來發現這些風險點并規避這些風險。比如，簽訂合同時，合同條款有沒有法律法規問題，這個時候需要把法務部加入到這個業務的關鍵節點里面，預先把風險降到最小。過早的控制效果也不一定很好，如果業務流程還沒有定型就把內部審計加進去可能會存在浪費資源的現象。所以需要在合適的時點進行控制，這樣才能達到最好的效果。所以流程的優化改進是需要多部門的合作一起完成的。
首席審計官：對于內審查出的問題，如果業務部門沒有能力改正怎么辦？
王總：內審查出了問題，業務部門也認識到的確存在這方面問題，但可能業務部門沒有能力找到解決方案，這時老板可能會讓內審部門牽頭來解決。但那時候如果完全強調我們的獨立性而不去辦這事，肯定也是不行的。因為內審的目標決定了我們必須要推動流程的優化，所以那時候我們還是會牽頭去做。由于內審部門自身優勢的存在，對于公司組織架構比較熟悉，因此可以為相關部門提供建議，或者有時候可以提供很多個建議供其選擇，進而發揮各個職能作用，形成一種完整的制度。如果那時候過于強調獨立性，就會使得內審部門處于一種很尷尬的境地，與業務部門甚至老板之間形成對立面，這樣就不利于工作的開展。目前，就我們公司而言，內審部門將出具的審計報告提供給管理層之后，首先由業務部門自己來提出整改措施，之后內審部門會進行評價。如果認為這個整改措施還是不能彌補這個缺陷，降低風險，我們會要求其繼續整改。
企業的業務流程改進處于不斷優化彌補漏洞的狀態中，需要一直改進，提高工作效率，這樣可以使流程更有效，使其更符合企業目前的戰略重點。每個企業每個發展階段戰略是不一樣的，流程需要跟著戰略走，所以流程是處于不斷優化的狀態。
首席審計官：您認為企業內控應該怎么做？
王總：內控不是靠內審就能完成的，崗位設置需要相互制衡牽制。比如房地產的采購和風控方管理、基建、營銷等方面都是舞弊重災區。比如房地產企業的招投標。傳統的招投標是人為控制的，不可避免可能存在舞弊。但現在大部分用的都是信息化招標方式，所有信息都在網上，這樣會存在記錄留下痕跡，可以在很大程度上杜絕一定的風險。在房地產這樣屬于高利潤的行業，用技術手段代替人工來規避一定的風險，是企業領導人非常愿意做的事。采用信息化的流程，不僅可以解放人力，也可以固化流程（因為人為就會存在動作變形）。所以，信息化是企業做好內控的重要因素。但內控不是萬能的，對于串通舞弊就沒辦法了。
首席審計官：您認為財務和內審哪一個更有趣？
王總：第一次從財務調到內審，可能是當時沒有深刻的理解內審在企業中發揮的作用。因為當時企業的內審處于初級階段，發揮不了太大的作用，領導人也不太支持。隨著企業的發展，職能越來越成熟，現在又回來做內審，我覺得內審比財務在很大程度上有所提升。內審介入業務的面要廣，深度比財務要深。房地產行業內審介入業務的延展性是比較大的，比如它要管預算，預算管理要求對內審要對預算有感覺，這樣內審會更深入的介入到業務中。再如，內審需要了解招標流程，招標制度，招標結果，對最后提供服務的質量等都需要了解，而這些對財務并不是必要的。
首席審計官：您認為內審在單位里是不是一個很尷尬的部門？
王總：這取決于你怎么做。在企業做內審要學會自我激勵。各部門對內審的戒備是一種人的自然的反應，大家都會存在，所以要學會理解對方。在理解過后需要做一些其他的事情來讓對方積極配合，比如可以通過培訓、咨詢和業務部門多接觸，讓他們知道我們和他們是在同一戰線上，而不是對立者。這樣大家對你的接受度會提高。而且我們內審做事是對事不對人，在做的時候盡量客觀公正，最后的審計意見審計單位是會接受的。內審在于你自己怎么做，尷尬會有，但在這種情況下要想怎么去影響他們。
首席審計官：在您所在企業轉型過程中，內部審計的關注點轉移到哪里？
王總：我們所在房地產企業將在未來的三年實現向具有互聯網思維的房地產企業轉型升級，但這并不是對原有的傳統房地產拋棄不要，而是要繼續深化地產、商業、物業的“三條腿”走路戰略。企業越是這種關鍵的轉型期，越是要關注它所面臨的風險，這時候的管理者大多具有創新的意識，但也很容易一窩蜂而上，越是在這種時候，內部審計部門越應該冷靜的看待周圍的風險，站在自身專業的角度為戰略的實施提供專業的保障，提供更加具有專業的意見，及時提示和警示更多的風險，并通過可能的案例推送給我們的管理者，讓他們時刻保持清醒的頭腦。這時，我們的內部審計部門一方面要關注傳統的房地產企業在內部控制、風險管理中存在的突出問題，更要基于此，提出針對企業未來發展方向中可能遇到的控制新難題、新風險，而不是固步自封。
中國房地產業經過近二十年的發展，在行業本身和市場發展上都取得了長足的進步，逐漸走上了健康良性的發展軌道。與此同時真正的市場經濟序幕也已經全面拉開，未來房地產行業的市場競爭將更加激烈，行業環境將更加嚴峻。那么，面對挑戰，企業的經濟效益從何而來，企業的競爭能力又靠什么來提升呢？加強企業內控管理，精細成本管理，杜絕腐敗孳生，不斷完善企業內部審計制度，與國際先進的內審模式接軌，這將是企業發展過程中的必然選擇。
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