營改增后在金三系統和大數據背景下的土地增值稅清算實操大全(濟南),楊老師授課

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營改增后在金三系統和大數據背景下的土地增值稅清算實操大全

（本課程滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，請撥打010-62258232咨詢最新時間、地點等培訓安排?。?/div>

培訓安排：2018年6月14–15日濟南華聯大酒店
培訓對象：各房地產企業的總經理、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。
培訓費用：3380元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
課程說明：
按照山東省地方稅務局稅收征管工作安排，從去年下半年開始對全省范圍內房地產開發行業的完工項目進行大規模的清算工作。本次清算規模之大、力度之強、戰線之長、手段之先進、投入人力之多前所未有。從前期已經完成的清算項目來看，存在問題的項目眾多，補交稅款的數額巨大，絕大部分企業和項目，都因納稅人對國家政策把握不清和操作失誤不同程度的存在問題。
為了幫助大家盡快熟悉稅收政策，把握清算方法，降低清算風險，我們再一次組織土地增值稅業務培訓。著重幫助大家弄清：
1．營改增后純新項目清算與老項目項目清算有何不同？
2．營改增后新老項目收入確認有何區別？
3．營改增后項目橫跨新老時期收入應如何確認？
4．營改增后新項目土地成本的確認與營改增前有何不同？
5．營改增后采取不同的承包方式是否會對建筑成本造成影響？
6．營改增后會計核算制度的變化對項目清算結果會造成哪些影響？
7．營改增后增值稅稅率的調整會對清算結果造成哪些影響？
8．金三系統與大數據背后會給企業清算工作帶來哪些隱憂？
本次培訓為“山東省土地增值稅清算專場”，將緊密結合國家土地增值稅清算的法律法規、《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）、《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務局公告2017年第5號，2017年9月21日）以及其他與清算有關的“營改增后出臺的稅收新政”來講解。課程全部采用真實的案例——真實的情景再現、真實的處理結果，全部案例都來源于全國各地稅收執法實踐。希望通過本次培訓，能夠與大家一道共同提高對稅收政策的理解能力和清算工作的實操能力，讓大家的清算水平再上一個新臺階。

主講專家：楊老師
我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產與建筑業稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到建筑、房地產行業的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

課程大綱：
第一部分：營改增后土地增值稅征收管理應側重考慮哪些方面？
一．土地增值稅針對哪些單位和個人征收？
二．土地增值稅針對哪些業務征收？
【案例01】房產已經全部銷售，但是房地產開發公司一直未取得土地使用權，是否應征收土地增值稅？
【案例02】房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？
【案例03】委托代建必須符合哪些條件，代建業務雙方一般如何進行會計核算？
三．預繳土地增值稅時應注意哪些問題？按照最新規定預繳稅款如何進行會計核算？
四．在哪些情況下要對土地增值稅實行核定征收？
五．開發普通住宅銷售、國家依法征用收回的房地產有哪些稅收優惠？
六．以房地產進行的“投資、聯營、合作建房或者企業兼并”是否應征收土地增值稅？
【案例04】營改增后以接受投資入股土地進行開發，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？
七．以“股權轉讓”形式轉移土地使用權是否應征收土地增值稅？
八．開發建設保障性住房是否應征收土地增值稅？
第二部分：營改增后土地增值稅竣工清算應側重注意哪些問題？
一．土地增值稅清算必須符合那些基本條件
【案例05】在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？
二．土地增值稅清算時“清算單位”如何確認
【案例06】國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目” 和“分期項目”應該如何理解？
【案例07】清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發產品分為幾類清算？銷售房屋時，贈送開發產品的應如何計算土地增值稅？
【案例08】清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？
三．營改增后土地增值稅收入包括哪些內容，新老項目收入確認有何不同？
四．代收款項應如何處理？
五．發生哪些業務應視同銷售收入處理？
【案例09】營改增以后在實際工作中，發生視同銷售行為，應如何處置？
六．土地增值稅清算時以什么為依據確認清算收入？
七．違約金、更名費是否應計入清算收入？
八．清算時對清算收入偏低如何確認？
【案例10】政府按照土地出讓協議規定的價格回購安置房的，應如何確認銷售不動產收入？
九．清算收入審核的方法和內容
㈠收入審核的方法
㈡收入審核的內容
十．清算時可以扣除的項目包括哪些內容
十一．取得土地使用權所支付的金額包括什么？營改增后“差額計算銷項稅額”是否會影響新項目的土地成本扣除？
【案例11】在實際工作中，一次性取得土地分期開發的，清算時土地成本應如何計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？
【案例12】清算時，房地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？
【案例13】清算時，地方政府、財政部門以各種名義給予房地產開發公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理？
【案例14】未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除？
【案例15】經國土局批準同意，開發商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據，能否扣除？
【案例16】開發商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據，差額部分支付了地價款并取得票據。
【案例17】母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據的付款單位為總公司，在計算土地增值稅的扣除項目時，此票據是否允許扣除土地價款？
【案例18】改制企業按照政府改制文件取得土地使用權無票據，清算時土地成本如何扣除？
【案例19】進行新項目清算時，“差額計算銷項稅額”后會計上應如何處置，是否影響土地成本的扣除？
十二．開發土地和新建房屋及配套設施的成本如何確認？
㈠土地征用及拆遷補償費：
【案例20】房地產企業，支付拆遷補償費應取得什么票據？企業支付的過渡費、周轉房支出應如何處置？
【案例21】開發項目涉及“拆遷安置”的，開發成本應如何計算？
㈡前期工程費：
㈢建筑安裝工程費：
【案例22】單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時，其建筑成本應該如何計算分攤？
【案例23】國稅發[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些影響？
【案例24】清算時，開發項目涉及到甲供材發票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業務的對開發公司所取得的票據應如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？
【案例25】開發項目涉及甲供材的，雙方如何進行會計核算實務操作？
【案例26】在土地增值稅清算的時候，企業支出已取得合法憑據但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？
㈣基礎設施費：
㈤公共配套設施費：
【案例27】房地產開發企業將房產全部銷售后，配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？
【案例28】公共配套設施租賃業務應該如何計算征收土地增值稅？
【案例29】清算時，對開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？
【案例30】規劃外發生的項目內建設支出，是否允許扣除？
㈥開發間接費用：
【案例31】計算土增稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發成本扣除？
【案例32】房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？
【案例33】房地產開發企業辦理土地增值稅清算所發生的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？
十三．開發土地和新建房及配套設施的費用如何確認
【案例34】為什么土地增值稅清算時企業的開發費用不據實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？
【案例35】《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？關于借款費用的扣除應如何把握？
【案例36】房地產企業向個人、其他單位（含關聯方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統借統還借款，費用是否可以扣除？
【案例37】企業的下列費用支出屬于開發間接費還是開發費用？
【案例38】為什么必須區分開發間接費和開發費用？
十四．與轉讓房地產有關的稅金如何確認：
【案例39】營改增以后清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？
十五．清算時其他扣除項目金額如何計算，加計扣除有哪些具體規定？
十六．轉讓舊房及建筑物的扣除項目計算：
【案例40】營改增以后轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？
十七．扣除項目審核的方法和內容：
㈠成本檢查的方法：
㈡成本檢查的內容：
十八．土地增值稅清算時應納稅款計算：
【案例41】項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除如何計算？
十九．土地增值稅清算后應納稅款計算：
【案例42】清算后銷售尾盤，再收取房款、發生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算？